Está em tramitação na Assembléia Legislativa de Mato Grosso do Sul, projeto de lei de minha autoria que trata sobre o protesto em cartório de dívidas de condomínio. A proposta apresentada em março deste ano, dispõe sobre a fixação de emolumentos devidos pelos atos praticados pelos serviços notariais e de registro.
O projeto de lei resulta de reiteradas reivindicações de condôminos e síndicos de condomínios, que se sentem lesados ou prejudicados pela inadimplência de alguns, em prejuízo da boa administração e conservação do bem imóvel comum. É um problema sério que, além de "tirar o sono" de alguns abnegados síndicos, chegam a desvalorizar os imóveis, tendo em vista que sua conservação depende de contribuição de todos os proprietários.
A proposição determina que os tabelionatos de protesto de títulos recebam para protesto comum - dentre outros créditos que já recepcionam - também o crédito condominial oriundo de quotas de rateio de despesas e aplicação de multas, segundo determine suas respectivas convenções de condomínio e a própria lei.
O Juiz de Direito na Comarca de Salvador, Gilberto Bahia de Oliveira, em estudo publicado na Revista Unisíndico, entendeu que "quando se passa a condição de condômino, automaticamente e por disposição da própria lei, passa a aderir, a anuir, a aceitar as condições daquele condomínio. Ora, a cota condominial em atraso pode ser levada a protesto pelo condomínio, com base na Lei 9.492/97, até porque, além da norma em comento, predomina hoje o entendimento que qualquer documento que demonstre que seja uma dívida pode ser protestado. Desta forma, tenho como certo que o protesto não precisa ser divulgado como um arauto. A tendência hoje no CPC é criar mecanismos de execução cada vez mais rápidos e duros. É bom registrar que cobrança de taxa de condomínio não pode ser analisada segundo as regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que não se trata de uma relação entre consumidor e fornecedor, e sim, de um rateio das despesas. Assim, o protesto é perfeitamente possível em condomínio, pois se trata de um ato legítimo e legal".
Rubens Carmo Elias Filho, em sua obra “As Despesas do Condomínio Edilício”, da Editora Revista dos Tribunais, assevera, que “a opção pelo procedimento de execução é bastante atraente, não existindo impedimentos legais para seu cabimento, desde que cumpridos os requisitos necessários para tornarem exeqüíveis as despesas condominiais. Diz ainda que “o processo de execução constitui verdadeira proposta para o almejado equilíbrio econômico-financeiro do condomínio edilício, especialmente porque a oportunidade do direito de defesa do inadimplente, por meio de embargos, requer a garantia do juízo, pela penhora e principalmente por se tratar de execução definitiva, não sendo atribuído efeito suspensivo ao recurso de apelação por improcedência de embargos do devedor.”
Não há dúvidas dos aspectos positivos do instrumento de protestos nas cobranças, pois sua natureza de publicidade da dívida e a pressão que exerce ao limar o crédito do devedor em todas as esferas do comércio, certamente são poderosos aliados em qualquer tipo de cobrança.
O projeto de lei resulta de reiteradas reivindicações de condôminos e síndicos de condomínios, que se sentem lesados ou prejudicados pela inadimplência de alguns, em prejuízo da boa administração e conservação do bem imóvel comum. É um problema sério que, além de "tirar o sono" de alguns abnegados síndicos, chegam a desvalorizar os imóveis, tendo em vista que sua conservação depende de contribuição de todos os proprietários.
A proposição determina que os tabelionatos de protesto de títulos recebam para protesto comum - dentre outros créditos que já recepcionam - também o crédito condominial oriundo de quotas de rateio de despesas e aplicação de multas, segundo determine suas respectivas convenções de condomínio e a própria lei.
O Juiz de Direito na Comarca de Salvador, Gilberto Bahia de Oliveira, em estudo publicado na Revista Unisíndico, entendeu que "quando se passa a condição de condômino, automaticamente e por disposição da própria lei, passa a aderir, a anuir, a aceitar as condições daquele condomínio. Ora, a cota condominial em atraso pode ser levada a protesto pelo condomínio, com base na Lei 9.492/97, até porque, além da norma em comento, predomina hoje o entendimento que qualquer documento que demonstre que seja uma dívida pode ser protestado. Desta forma, tenho como certo que o protesto não precisa ser divulgado como um arauto. A tendência hoje no CPC é criar mecanismos de execução cada vez mais rápidos e duros. É bom registrar que cobrança de taxa de condomínio não pode ser analisada segundo as regras do Código de Defesa do Consumidor, tendo em vista que não se trata de uma relação entre consumidor e fornecedor, e sim, de um rateio das despesas. Assim, o protesto é perfeitamente possível em condomínio, pois se trata de um ato legítimo e legal".
Rubens Carmo Elias Filho, em sua obra “As Despesas do Condomínio Edilício”, da Editora Revista dos Tribunais, assevera, que “a opção pelo procedimento de execução é bastante atraente, não existindo impedimentos legais para seu cabimento, desde que cumpridos os requisitos necessários para tornarem exeqüíveis as despesas condominiais. Diz ainda que “o processo de execução constitui verdadeira proposta para o almejado equilíbrio econômico-financeiro do condomínio edilício, especialmente porque a oportunidade do direito de defesa do inadimplente, por meio de embargos, requer a garantia do juízo, pela penhora e principalmente por se tratar de execução definitiva, não sendo atribuído efeito suspensivo ao recurso de apelação por improcedência de embargos do devedor.”
Não há dúvidas dos aspectos positivos do instrumento de protestos nas cobranças, pois sua natureza de publicidade da dívida e a pressão que exerce ao limar o crédito do devedor em todas as esferas do comércio, certamente são poderosos aliados em qualquer tipo de cobrança.
Em São Paulo lei semelhante foi aprovada no dia 19 de junho do ano passado. A Assembléia Legislativa Estadual de São Paulo aprovou o Projeto de Lei 446/04, de autoria da Deputada Estadual Maria Lucia Amary, causando furor entre os condôminos da maior cidade do país.
O projeto foi sancionado pelo governador José Serra no dia 22 de julho de 2008 e já está produzindo efeitos no Estado paulista, obrigando os cartórios de São Paulo a aceitarem o protesto de moradores inadimplentes que estiverem devendo o condomínio ou o aluguel.
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